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灵山县人民政府关于印发灵山县商品房预售资金监管试行办法的通知

各镇(街道)人民政府(办事处),县人民政府各工作部门、各直属机构
   《灵山县商品房预售资金监管试行办法已经灵山县第十七届人民政府第29次常务会议通过,现印发给你们,认真贯彻执行
 
                                                                                                                           灵山县人民政府
                                                                                                                          201838
 
灵山县商品房预售资金监管试行办法
 
第一章    
   第一条 为加强商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,保护购房人的合法权益,防范预售商品房违约交付风险,促进房地产市场健康有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等规定,以及住建部《关于  进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房201053号)精神,结合本县实际,制定本办法。
   第二条 凡在县本级(含乡镇)规划区范围内批准预售的商品房项目,其预售资金的收存、支出、使用和监督管理,适用本办法。
   第三条 本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的商品房(包括以预售方式销售的经济适用住房、限价商品住房等)出售时,购房人按商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、按揭贷款、一次性付款及分期付款等各种购房款。
   第四条 县住房和城乡建设局是本县商品房预售资金监管部门(以下简称监管部门),负责本办法的组织实施。委托下属县住房保障服务中心(以下简称监管机构)具体负责商品房预售资金的监管工作。
   第五条  本县商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、专户储存、专款专用的原则。
   第六条  监管部门可以对商品房预售资金的收存、支出和使用情况进行检查,房地产开发企业、商品房预售资金监管账户开户银行及相关单位应当予以配合。
   第七条  《商品房预售许可证》应载明监管项目的监管银行、监管账户等信息。开发企业在取得《商品房预售许可证》后,应当在商品房销售场所公示。
   第八条 商品房预售资金监管期限,自核发《商品房预售许可证》开始,至该商品房项目取得《商品房现售备案证明》止。
   第九条  监管部门在办理商品房预售许可时,应当查验申请预售项目是否已办理商品房预售资金监管。未办理商品房预售资金监管的,监管部门应当通知房地产开发企业办理商品房预售资金监管手续后方可办理商品房预售许可手续。
第二章  预售资金监管协议
   第十条 监管机构应当选择具备保证资金监管安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行,与其签订商品房预售资金监管合作协议(以下简称合作协议),由其配合监管机构开展商品房预售资金监管业务。
办理商品房预售资金监管业务的商业银行,应当按照全县统一的商品房预售资金监管系统技术要求,建立本商业银行的预售资金监管系统。
   第十一条 房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当与监管机构、商品房预售资金监管账户开户银行共同签订商品房预售资金监管协议。
   第十二条 商品房预售资金监管协议示范文本由监管部门制定。商品房预售资金监管协议主要包括以下内容:
(一)当事人的名称、地址;
(二)监管项目的名称、坐落;
(三)监管账户名称、账号;
(四)监管项目范围;
(五)监管项目预售资金总额;
(六)监管项目预售资金重点监管额度的确定及使用计划;
(七)解除商品房预售资金监管的条件;
(八)违约责任;
(九)争议解决方式;
(十)其他约定。
第十三条 房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议时,应当向监管机构提供以下资料:
(一)监管项目预售资金总额申报表;
(二)根据监管项目取得《商品房预售许可证》、建成层数达到规划设计总层数的一半、结构封顶、通过建设工程竣工验收备案、取得《商品房现售备案证明》等五个节点制定的资金使用计划;
(三)需提供的其他资料。
第三章  监管账户开立和预售资金收存管理
   第十四条 房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当按单个预售许可申请项目(以下简称监管项目)开立商品房预售资金监管账户。同一商品房项目分多次申请预售许可的,房地产开发企业应当分别设立商品房预售资金监管账户。
   第十五条 商品房预售资金监管账户设立后,不得擅自变更。房地产开发企业因特殊原因申请变更监管账户的,应当由房地产开发企业向监管机构提出申请,经批准后解除原监管协议,重新签订新的监管协议,将原监管账户的结余资金转入新监管账户,同时告知预购人账户变更情况。办理变更手续期间,暂停办理商品房预售资金的收存、支出、使用手续。
   第十六条 商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管账户,并由监管机构确定预售资金重点监管额度,实行重点监管。
重点监管额度预售资金是指监管项目达到商品房现售备案条件所需的工程建设费用,纳入重点监管范围的预售资金仅用于项目工程建设。
   第十七条 监管机构按照房地产开发企业所申报的预售资金总额40%确定监管项目的预售资金重点监管额度。
监管项目的预售价格低于政府公布的上一年度新建商品房住房平均交易价格的,按政府公布的平均交易价格核算预售资金总额,并确定预售资金重点监管额度。
监管项目因规划设计、预售申报价格等内容发生变化造成预售资金总额变化的,监管机构应当重新核定监管项目的预售资金重点监管额度。
   第十八条 房地产开发企业应当在商品房买卖合同中注明商品房预售资金的监管银行、监管账户等信息,并与购房人约定将全部购房款直接存入该监管账户,不得直接收取任何性质的房价款。
   第十九条 购房人应当凭房地产开发企业开具的商品房预售款交款通知书,将购房款存入商品房预售资金监管账户,持交款凭证向房地产开发企业换领票据。
购房人申请预购商品房抵押贷款的,发放贷款的金融机构应当将贷款直接划转至商品房预售资金监管账户。
房地产开发企业申请办理预售商品房买卖合同备案登记时,应当提供商品房预售资金存入监管账户的证明。
第四章  预售资金使用管理
   第二十条 预售资金分重点监管资金、非重点监管资金进行监管。进入监管账户内预售资金累计达到重点监管资金额度后,超出部分(即非重点监管资金),经监管机构同意后,房地产开发企业可将超出部分转出。非重点监管资金优先偿还本项目抵押贷款。
   第二十一条  使用重点监管资金应当以项目工程进度和资金使用计划为依据,按照取得预售许可证、建成层数达到规划设计总层数的一半、结构封顶、竣工验收、取得《商品房现售备案证明》五个环节设置资金使用节点。
   第二十二条 房地产开发企业申请使用重点监管资金前,应当由监管机构对项目工程形象部位进行现场查勘,现场查勘应当在3个工作日内完成。现场查勘合格后,房地产开发企业应当根据监管项目资金使用计划确定的节点,向监管机构申请使用重点监管额度内的预售资金,并提供以下材料:
  (一)商品房预售资金使用申请表;
  (二)资金使用节点证明文件:
   1.取得商品房预售许可的,提供《商品房预售许可证》复印件;
   2.建成层数达到规划设计总层数的一半和主体结构封顶的,提供项目建设、施工和监理单位证明文件;
   3.完成商品房竣工验收的,提交建设工程竣工验收备案表;
   4.取得商品房现售备案的,提交《商品房现售备案证明》复印件。
  (三)根据不同申请款项提交下列资料:
   1.申请施工进度款的,提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明;
   2.申请购买建筑材料、设备款的,提供购销合同;
   3.申请设计、监理等相关费用的,提供相关合同或者缴费证明;
   4.申请缴纳法定税费的,提供相关证明。
(四)其他必要材料。
   第二十三条 监管机构对商品房预售资金使用申请,应当在受理之日起3个工作日内完成审核,符合条件的,出具同意使用证明,商品房预售资金监管账户开户银行凭使用证明划转资金给开发企业及相关的工程建设单位,不得支取现金;对不符合条件的,应当通知房地产开发企业并出具不予使用通知书。
各节点相应的使用数额不得超过以下最高限额:
 (一)监管项目取得《商品房预售许可证》后申请用款的,使用数额不超过重点监管额度预售资金总额的30%;
 (二)监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的50%;
 (三)监管项目结构封顶申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的70%;
 (四)监管项目完成商品房竣工验收备案申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的90%;
 (五)监管项目取得《商品房现售备案证明》后,全额使用剩余的重点监管额度资金。
   第二十四条  监管账户的预售资金达到重点监管额度的,房地产开发企业向监管机构提供达到本办法所规定五个使用节点的相应证明材料后,可一次性申请使用相应节点的重点监管额度预售资金。
监管账户的预售资金未达到重点监管额度时,房地产开发企业可以申请使用重点监管额度预售资金,但每个节点申请次数不超过五次,且累计使用数额不得超过该节点的最高限额。  
   第二十五条 有下列情况之一,监管机构不予办理商品房预售资金申请使用手续:
 (一)监管项目未达到本办法规定的使用节点的;
 (二)申请资金超出节点使用最高限额的;
 (三)实际用途、收款单位与合同约定不符的;
 (四)该项目之前用款未按要求使用的;
 (五)未按规定要求将预售资金全部存入监管账户的;
 (六)其他不按规定使用预售资金的情形。
   第二十六条 存入商品房预售资金监管账户的预售资金累计未达到重点监管额度,房地产开发企业与购房人解除购房合同的,房地产开发.企业可凭解除商品房买卖合同的协议等材料向监管机构申请从重点监管额度资金中退回相应购房款,监管机构应当在5个工作日内出具同意使用证明。存入商品房预售资金监管账户的预售资金累计达到重点监管额度后,房地产开发企业与购房人解除购房合同的,由房地产开发企业自行结算退款。
  第二十七条 商品房预售资金监管账户开户银行应当每月将监管账户的收支情况等相关信息汇总后以书面形式提供给监管机构。
  第二十八条  有关部门对监管账户进行冻结或扣划,监管账户开户银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知监管机构。
第五章  预售资金监管的解除
  第二十九条 监管项目取得《商品房现售备案证明》后,应当按照下列程序办理解除商品房预售资金监管手续:
(一)房地产开发企业向监管机构提交解除商品房预售资金监管申请;
(二)对审核后符合解除监管条件的,监管机构应当在5个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》;
(三)商品房预售资金监管账户开户银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。
第六章  法律责任
  第三十条 房地产开发企业有以下行为之一的,由监管部门责令其限期整改,暂停其使用预售资金;逾期不改的,监管部门有权关闭该项目交易网签系统,并按照有关规定予以处理,同时记入开发企业信用档案,向社会公示:
 (一)未按规定使用商品房预售资金的;
 (二)未按规定将购房款存入监管账户的;
 (三)隐瞒真实情况,提交虚假材料申请使用预售资金的;
 (四)以收取其他款项为名变相逃避监管的。
  第三十一条 房地产开发企业及相关单位出具虚假证明或者不实资料,造成不良后果或者损失的,依法承担相应法律责任。
  第三十二条 商品房预售资金监管账户开户银行未按规定或者协议约定及时入账、擅自划转或者挪用监管资金的,以及办理预购商品房抵押贷款的金融机构未将贷款直接划转至商品房预售资金监管账户的,由其上级主管部门责令其改正、追回款项,造成不良后果或者损失的,依法承担相应法律责任。
  第三十三条 监管部门、监管机构工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章    
  第三十四条 根据国家、自治区有关政策和市、县人民政府有关文件以及建筑设计规范、房地产市场变化等情况,县住房和城乡建设局可以对监管资金使用节点和相应资金使用额度进行调整,报县人民政府批准后公布执行。
  第三十五条 本办法自2018年7月1日起试行,本办法的具体应用问题由监管机构负责解释。本办法施行前已取得《商品房预售许可证》的商品房项目,按原预售资金监管方式进行监管。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
公开方式:公开
 
                                                                                                                                                      
 抄送:县委各部门,县人武部,各人民团体。
县人大常委会办公室,县政协办公室,县监察委,县法院,县检
察院。
        驻灵各单位。                                                                                                                               
  灵山县人民政府办公室                                                                                  2018年3月15日印发